Neem contact op

Direct contact bel  038 46 00 111
Nieuwsbericht: 26 oktober 2017: Inloopdag Personen-, Familie- en Erfrecht

Kan de verhuurder zijn leegstandschade verhalen bij faillissement van de huurder?

Kan de verhuurder zijn leegstandschade verhalen bij faillissement van de huurder?

De Hoge Raad heeft op 17 februari jl. moeten oordelen over de vraag of een verhuurder zijn leegstandschade kan verhalen bij faillissement van de huurder.

De procedure in het kort

De verhuurder verhuurt een bedrijfsruimte aan huurder, met een huurovereenkomst voor 10 jaar. Om er zeker van te zijn dat de huurder aan de verhuurder betaalt, heeft de verhuurder een bankgarantie afgedwongen voor alle betalingsverplichtingen van de huurder. De bank heeft een bankgarantie afgegeven ten gunste van verhuurder en op haar beurt van de huurder zekerheid gevraagd (een contragarantie in de vorm van een geblokkeerd creditsaldo) voor het geval de bank op basis van de bankgarantie aan verhuurder zou moeten uitbetalen. Op enig moment gaat de huurder failliet. Vervolgens stuurt de curator een brief aan de verhuurder waarbij de huur wordt opgezegd. De verhuurder roept de bankgarantie in en de bank keert uit aan de verhuurder. De bank verrekent het bedrag vervolgens met de contragarantie (het geblokkeerde creditsaldo) van de failliete huurder.

Rechtsvraag

Mag de verhuurder de leegstandschade - dat wil zeggen: het gemis van toekomstige huur omdat de bedrijfsruimte leeg staat - claimen op grond van de bankgarantie?

Antwoord op de rechtsvraag

Ja, dat mag. Het oordeel van de Hoge Raad is als volgt.

Als de huurder failliet gaat, mag zowel de curator als de verhuurder de huur tussentijds opzeggen (artikel 39 Faillissementswet). De opzegging is rechtmatig en geeft de verhuurder geen recht op vergoeding van leegstandschade tegenover failliete huurder, ook niet als dat contractueel (in de huurovereenkomst of algemene bepalingen bij de huurovereenkomst) is bedongen.

Deze beperking (dat leegstandschade niet voor vergoeding in aanmerking komt) heeft alleen betrekking op de verhouding tussen verhuurder en de failliete huurder.

Indien een derde, bijvoorbeeld de bank, de nakoming van de leegstandschade heeft gegarandeerd tegenover de verhuurder via een bankgarantie, dan is de bank tegenover de verhuurder wel verplicht om de leegstandschade te vergoeden: de verhuurder wordt daardoor niet ongerechtvaardigd verrijkt ten laste van de boedel van de failliete huurder.

Kortom, de verhuurder kan de leegstandschade niet verhalen op de boedel van de failliete huurder, maar wel claimen van de bank op grond van de bankgarantie.

Wat betreft de positie van de bank oordeelt de Hoge Raad dat verrekening door de bank met het creditsaldo van de failliete huurder niet is toegestaan. De bank mag geen regres (verhaal) nemen op de boedel van de failliete huurder en vist dus achter het net.

Belang van de uitspraak voor u als verhuurder

De bankgarantie blijft voor de verhuurder een zekerheid voor betaling van leegstandschade, maar de tekst van de bankgarantie is en blijft bepalend voor het recht op uitkering door de bank. Laat u hierover adviseren door een van onze huurrechtadvocaten. 

Kiezen voor ATW, 3 redenen:

  • 1De Specialist aan uw zijde
  • 210.000+ dossier ervaring
  • 3Helderheid in afspraken en tarief

Bel een van onze experts

Direct advies

Arslan & Ter Wee advocaten: gespecialiseerd én veelzijdig.