Neem contact op

Direct contact bel  038 46 00 111
Nieuwsbericht: 28 maart 2019: Inloopspreekuur Personen- en Familierecht en Mediation

Winkelleegstand: heeft de huurder een exploitatieverplichting?

Winkelleegstand: heeft de huurder een exploitatieverplichting?

De huidige ontwikkelingen

Op dit moment staat 7,7 procent van het totale winkeloppervlakte in Nederland leeg. De oplopende leegstand wordt volgens onderzoek niet veroorzaakt door een toename van het aantal winkelmeters; de voornaamste oorzaken zijn de webwinkels en de concurrentie van grote ketens. Deze ontwikkelingen hebben tot gevolg dat huurders om bedrijfseconomische redenen hun bedrijfsvoering uiteindelijk willen staken, maar kan dat zomaar? 

Verplichtingen van de huurder

Een huurovereenkomst (die bij verhuur van winkelruimte in de regel aangegaan wordt voor de duur van 5 jaar) kan niet zomaar worden beëindigd. De huurder is simpelweg gehouden om de looptijd van de huurovereenkomst 'uit te zitten' en de huursom te voldoen. Maar is de huurder ook verplicht om zijn winkel geopend te houden, of anders gezegd: is de huurder gehouden tot daadwerkelijke exploitatie?
 
 
Uit de wet vloeit geen exploitatieplicht voort voor de huurder, maar om leegstand te voorkomen wordt in de huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimten doorgaans een exploitatieverplichting opgenomen ten behoeve van de verhuurder. Het belang van de verhuurder bij deze exploitatieverplichting is evident: leegstand heeft een negatief effect op de goodwill, de huurwaarde en de beleggingswaarde van de bedrijfsruimte. Ook neemt de kans op kraak en vernieling toe, terwijl de bedrijfsruimte minder goed te verzekeren is. De schade voor de verhuurder als gevolg van leegstand kan dus aanzienlijk zijn.

Bij niet nakoming van de exploitatieverplichting is de huurder doorgaans op grond van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst een direct opeisbare boete verschuldigd. Doordat de boete over een langere periode erg hoog kan oplopen, is de huurder gedwongen om ook bij een niet rendabele onderneming de exploitatie voort te zetten. 

Recente uitspraak

In een recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam (uitspraak) oordeelde de rechter dat van een huurder met negatieve bedrijfsresultaten redelijkerwijs niet gevergd kan worden dat hij zijn exploitatieverplichting nakomt.

In deze zaak vorderde de verhuurder nakoming van de exploitatieverplichting door de huurder op grond van de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene voorwaarden. De huurder voerde aan dat hij zijn exploitatieverplichting niet langer kon nakomen door de jaarlijkse negatieve bedrijfsresultaten, die mede waren ontstaan door de situatie ter plekke, waarbij sprake was van 50% leegstand. In deze zaak stond centraal de vraag of in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was dat de verhuurder de huurder aan zijn exploitatieverplichting hield. 

De rechter overweegt kort gezegd dat de huurder niet gehouden kan worden tot het onmogelijke. Met die situatie wordt gelijk gesteld het geval dat de huurder wel zou kunnen nakomen, maar slechts door het brengen van zodanige offers die in redelijkheid niet van hem gevergd kunnen worden. Naar het oordeel van de rechter kan het niet zo zijn dat de huurder de exploitatieverplichting ten koste van alles moet nakomen. Het zich nog verder in de schulden steken kan van de huurder in elk geval niet langer verlangd worden. De rechter heeft dan ook de vordering tot nakoming van de exploitatieverplichting afgewezen, evenals de gevorderde boetes. 

Deze uitspraak illustreert dat de huurder niet altijd aan de exploitatieverplichting gehouden kan worden. De omstandigheden moeten echter wel extreem nadelig voor huurder zijn, wil de huurder onder deze verplichting uit kunnen komen. Een indeplaatsstelling biedt de huurder wat dat betreft meer perspectief, en kan onder omstandigheden tegen de wens van de verhuurder worden gerealiseerd.

De zaken die wij behandelen zijn van uiteenlopende aard en omvang. Deze betreffen onder meer:

  • Exploitatieverplichting huurder / huurovereenkomst / huurcontract
  • Exploitatieverplichting bedrijfsruimte / winkelruimte / kantoorruimte
  • Indeplaatsstelling en borg / waarborgsom

Wilt u meer weten over de exploitatieverplichting van de huurder of over de mogelijkheden van indeplaatsstelling, neemt u dan contact op met een van onze huurrechtspecialisten.   



Zwolle

Gespecialiseerde advocaten in ondernemingsrecht, familierecht, arbeidsrecht, letselschade, echtscheiding, erfrecht, huurrecht, vastgoed en contractenrecht.

Burgemeester van Roijensingel 1
8011 CS Zwolle

Meppel

Gespecialiseerde advocaten in familierecht, arbeidsrecht, letselschade, erfrecht, ondernemingsrecht, insolventie en huurrecht.

Parallelweg 1 a
7941 HH Meppel

Over ons

Kwaliteit en passie voor het vak staan bij ons centraal, naast directe toepasbaarheid van onze adviezen. 

Juridisch advies vraagt om een persoonlijke aanpak. Korte lijnen, betrokkenheid, 100% aandacht voor uw zaak.

 

Arslan & Ter Wee advocaten: gespecialiseerd én veelzijdig.