De
Hoge Raad heeft op 17 februari
jl. moeten oordelen over de vraag of een verhuurder zijn
leegstandschade kan verhalen bij faillissement van de
huurder.
De procedure in het kort
De
verhuurder verhuurt een bedrijfsruimte aan huurder, met een
huurovereenkomst voor 10 jaar. Om er zeker van te zijn dat de
huurder aan de verhuurder betaalt, heeft de verhuurder een
bankgarantie afgedwongen voor alle betalingsverplichtingen van de
huurder. De bank heeft een bankgarantie afgegeven ten gunste van
verhuurder en op haar beurt van de huurder zekerheid gevraagd (een
contragarantie in de vorm van een geblokkeerd creditsaldo) voor het
geval de bank op basis van de bankgarantie aan verhuurder zou
moeten uitbetalen. Op enig moment gaat de huurder failliet.
Vervolgens stuurt de curator een brief aan de verhuurder waarbij de
huur wordt opgezegd. De verhuurder roept de bankgarantie in en de
bank keert uit aan de verhuurder. De bank verrekent het bedrag
vervolgens met de contragarantie (het geblokkeerde creditsaldo) van
de failliete huurder.
Rechtsvraag
Mag de
verhuurder de leegstandschade - dat wil zeggen: het gemis van
toekomstige huur omdat de bedrijfsruimte leeg staat - claimen op
grond van de bankgarantie?
Antwoord op de rechtsvraag
Ja,
dat mag. Het oordeel van de Hoge Raad is als volgt.
Als de
huurder failliet gaat, mag zowel de curator als de verhuurder de
huur tussentijds opzeggen (artikel 39 Faillissementswet). De
opzegging is rechtmatig en geeft de verhuurder geen recht op
vergoeding van leegstandschade tegenover failliete huurder, ook
niet als dat contractueel (in de huurovereenkomst of algemene
bepalingen bij de huurovereenkomst) is bedongen.
Deze
beperking (dat leegstandschade niet voor vergoeding in aanmerking
komt) heeft alleen betrekking op de verhouding tussen verhuurder en
de failliete huurder.
Indien
een derde, bijvoorbeeld de bank, de nakoming van de leegstandschade
heeft gegarandeerd tegenover de verhuurder via een bankgarantie,
dan is de bank tegenover de verhuurder wel verplicht om de
leegstandschade te vergoeden: de verhuurder wordt daardoor niet
ongerechtvaardigd verrijkt ten laste van de boedel van de failliete
huurder.
Kortom,
de verhuurder kan de leegstandschade niet verhalen op de boedel van
de failliete huurder, maar wel claimen van de bank op grond van de
bankgarantie.
Wat
betreft de positie van de bank oordeelt de Hoge Raad dat
verrekening door de bank met het creditsaldo van de failliete
huurder niet is toegestaan. De bank mag geen regres (verhaal) nemen
op de boedel van de failliete huurder en vist dus achter het
net.
Belang van de uitspraak voor u als verhuurder
De
bankgarantie blijft voor de verhuurder een zekerheid voor betaling
van leegstandschade, maar de tekst van de bankgarantie is en blijft
bepalend voor het recht op uitkering door de bank. Laat u hierover
adviseren door een van onze huurrechtadvocaten.