Neem contact op

Direct contact bel  038 46 00 111
Nieuwsbericht: 4 juli 2019: Inloopspreekuur Personen- en Familierecht en Mediation

Dwaling omtrent de bestemming bij bedrijfsruimte (Hoge Raad 27 november 2015)

Dwaling omtrent de bestemming bij bedrijfsruimte (Hoge Raad 27 november 2015)

Een belangrijk aspect bij verhuur van bedrijfsruimte is de zogenaamde bestemming. Niet zelden komt het voor dat een (nieuwe) huurder na eventuele verbouwing een ander concept wil exploiteren in de bedrijfsruimte. Maar wat nu als (achteraf) blijkt dat het beoogde gebruik in strijd is met het bestemmingsplan van de gemeente?

Onlangs heeft de Hoge Raad een belangwekkend arrest gewezen omtrent bestemmingsplanproblemen (ECLI:NL:HR:2015:3424). De centrale vraag was of de verhuurder, een grote professionele speler op de Nederlandse horecamarkt, de huurder had moeten informeren over mogelijk problemen met het bestemmingsplan. In die procedure ging het om de verhuur van een bedrijfsruimte die sinds 2005 als discotheek in gebruik was geweest, maar formeel de bestemming 'speelcasino' droeg. De huurder wilde de bedrijfsruimte - na verbouwing - als Italiaans restaurant in gebruik nemen, maar de gemeente constateerde dat het beoogde gebruik in strijd was met het bestemmingsplan. Voor wiens rekening en risico komen dergelijke bestemmingsplanproblemen?

Naar aanleiding van deze uitspraak van de Hoge Raad kunnen de volgende vier conclusies getrokken worden bij dwaling omtrent de bestemming:

Conclusie I

De verhuurder is - in het algemeen - niet verplicht om de huurder te informeren omtrent de bestemming van de bedrijfsruimte

Als uitgangspunt geldt dat een verplichting tot 'preventief' inlichten door de verhuurder niet te snel mag worden aangenomen. Op de verhuurder rust geen algemeen onderzoeksplicht naar de bestemming.

Er zal slechts sprake zijn van een mededelingsplicht indien de verhuurder op de hoogte is van de juiste stand van zaken, dat wil zeggen indien de verhuurder op de hoogte is van de precieze bestemming van de bedrijfsruimte én van de mogelijke problemen die deze bestemming kan opleveren bij verbouwing of het beoogde gebruik.

Tip: Wanneer u als huurder een bedrijfsruimte wilt gaan huren, doet u er verstandig aan onderzoek te doen naar de planologische bestemming die op het pand rust. Vraag aan de verhuurder (bij voorkeur schriftelijk) of hij bekend is met de bestemming en informeer bij de gemeente of eventuele verbouwingsplannen op bestemmingsplanproblemen stuiten.

Conclusie II

Ook op een professionele verhuurder rust geen algemeen onderzoeksplicht naar de bestemming

In zijn algemeenheid mag een huurder van bedrijfsruimte niet ervan uitgaan dat met het oog op zijn belang door de professionele verhuurder bij de gemeente is nagegaan of eventuele verbouwingsplannen mogelijk problemen in verband met het bestemmingsplan opleveren.

Conclusie III

Wees bedacht op contractuele bepalingen omtrent de bestemming

In de huurovereenkomst wordt (in de regel) de bestemming van de bedrijfsruimte opgenomen. In de eventuele algemene voorwaarden bij die huurovereenkomst zijn vaak nadere bepalingen opgenomen over die overeengekomen - verplichte - bestemming. Denk daarbij aan de verplichting van de huurder om onderzoek te doen naar de geschiktheid van de bedrijfsruimte voor het overeengekomen gebruik. Partijen kunnen dus in zekere zin invulling kunnen geven aan de op hen over en weer rustende informatieplichten. Immers, een dergelijke bepaling ter zake de onderzoekplicht van de huurder probeert te bewerkstelligen dat geen beroep meer gedaan kan worden op dwaling bij bestemmingsplanproblemen.

Conclusie IV

Stel een eventuele vordering op grond van dwaling bij bestemmingsplanproblemen tijdig in, dat wil zeggen binnen drie jaar na ontdekking

Mocht sprake zijn van dwaling bij bestemmingsplanproblemen, dan kunt u de huurovereenkomst vernietigen en de ten onrechte betaalde huur terugvorderen. Indien de verhuurder niet berust in de buitengerechtelijke vernietiging, dan dient u binnen drie jaar na ontdekking een gerechtelijke procedure te starten. Na ommekomst van deze periode kunt u in rechte geen vernietiging meer vorderen en is uw vordering verjaard.

Bron:
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2015:3424 

 

Meer over huurrecht

 

Zwolle

Gespecialiseerde advocaten in ondernemingsrecht, familierecht, arbeidsrecht, letselschade, echtscheiding, erfrecht, huurrecht, vastgoed en contractenrecht.

Burgemeester van Roijensingel 1
8011 CS Zwolle

Meppel

Gespecialiseerde advocaten in familierecht, arbeidsrecht, letselschade, erfrecht, ondernemingsrecht, insolventie en huurrecht.

Parallelweg 1 a
7941 HH Meppel

Over ons

Kwaliteit en passie voor het vak staan bij ons centraal, naast directe toepasbaarheid van onze adviezen. 

Juridisch advies vraagt om een persoonlijke aanpak. Korte lijnen, betrokkenheid, 100% aandacht voor uw zaak.

 

Arslan & Ter Wee advocaten: gespecialiseerd én veelzijdig.