Het (abrupt) beëindigen van onderhandelingen kan verstrekkende
gevolgen hebben, zo blijkt maar weer eens uit een onlangs door de
Hoge Raad gewezen arrest.
In die zaak ging het om een project op het terrein van de
Universiteit Twente, dat uiteindelijk niet is doorgegaan.
Een huisarts, fysiotherapeut en tandarts - alle drie al gevestigd
op het campusterrein - hebben in februari 2007 de universiteit
verzocht om instemming met de bouw van een gezondheidscentrum op de
campus. De universiteit heeft enkele weken later de gevraagde
instemming gegeven, onder de voorwaarde dat met de universiteit een
erfpachtovereenkomst zou worden gesloten. Vervolgens hebben
partijen in de periode 2007 tot en met eind 2009 onderhandeld over
de erfpachtvoorwaarden. Medio 2010 heeft de notaris de definitieve
versie van de erfpachtakte voor ondertekening aan partijen
toegezonden, maar de universiteit weigerde over te gaan tot
ondertekening, omdat haar ten ore was gekomen dat de huisarts en de
fysiotherapeut een huurcontract wilden afsluiten voor een
praktijkruimte elders. De universiteit stelt zich op het standpunt
dat sprake is van 'dubbelspel' en schending van het benodigde
vertrouwen.
Kan de universiteit nu zomaar de stekker eruit trekken?
Het is vaste jurisprudentie dat partijen, door in onderhandeling
te treden over het sluiten van een overeenkomst, tot elkaar in een
bijzondere, door de goede trouw beheerste rechtsverhouding komen te
staan. Dit brengt mee dat partijen hun gedrag mede moeten laten
bepalen door de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij. Soms
zijn de onderhandelingen in een zodanig stadium gekomen dat het
afbreken van die onderhandelingen in strijd is met de goede trouw,
omdat partijen over en weer mochten vertrouwen dat de
onderhandelingen zouden resulteren in een contract. Het afbreken
kan dan leiden tot een schadevergoedingsplicht. In deze zaak werd
geoordeeld dat het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar
was, en dat de universiteit schadeplichtig is.
Waaruit bestaat de schadeplicht van de universiteit?
Op grond van de wet is de rechter bij het bepalen van de schade
bevoegd de schade te begroten of de schade te schatten indien deze
niet nauwkeurig kan worden vastgesteld. Het Hof heeft in deze zaak
de schade geschat, waarbij het Hof de gemaakte kosten in aanmerking
heeft genomen alsmede een gemist rendement gedurende een beperkte
periode. Volgens het Hof lag een vergoeding van gemiste rendementen
over een periode van 30 jaar - de erfpachtduur - niet voor de hand.
De Hoge Raad acht het oordeel van het Hof op dit laatste punt
ontoereikend gemotiveerd en onbegrijpelijk. De Hoge Raad heeft het
arrest dan ook vernietigd en de zaak verwezen naar het Hof ter
verdere behandeling en beslissing. De universiteit kan alsnog
geconfronteerd worden met een (nog) hogere schadevergoedingsclaim,
maar in alle gevallen is het wel duidelijk dat schadevergoeding
betaald moet worden als vergaande onderhandelingen abrupt worden
beëindigd.
Advies: eventuele claims kunnen voorkomen worden bijvoorbeeld door
het gebruik van voorbehouden. Het vroegtijdig inschakelen van een
advocaat is dus raadzaam.