Neem contact op

Direct contact bel  038 46 00 111
Nieuwsbericht: 24 Januari 2019: Inloopspreekuur Personen- en Familierecht en Erfrecht

Afgebroken onderhandelingen en schadevergoedingsplicht, hoe zit dat ook alweer? (Hoge Raad 18 december 2015)

Afgebroken onderhandelingen en schadevergoedingsplicht, hoe zit dat ook alweer? (Hoge Raad 18 december 2015)

Het (abrupt) beëindigen van onderhandelingen kan verstrekkende gevolgen hebben, zo blijkt maar weer eens uit een onlangs door de Hoge Raad gewezen arrest.

In die zaak ging het om een project op het terrein van de Universiteit Twente, dat uiteindelijk niet is doorgegaan.

Een huisarts, fysiotherapeut en tandarts - alle drie al gevestigd op het campusterrein - hebben in februari 2007 de universiteit verzocht om instemming met de bouw van een gezondheidscentrum op de campus. De universiteit heeft enkele weken later de gevraagde instemming gegeven, onder de voorwaarde dat met de universiteit een erfpachtovereenkomst zou worden gesloten. Vervolgens hebben partijen in de periode 2007 tot en met eind 2009 onderhandeld over de erfpachtvoorwaarden. Medio 2010 heeft de notaris de definitieve versie van de erfpachtakte voor ondertekening aan partijen toegezonden, maar de universiteit weigerde over te gaan tot ondertekening, omdat haar ten ore was gekomen dat de huisarts en de fysiotherapeut een huurcontract wilden afsluiten voor een praktijkruimte elders. De universiteit stelt zich op het standpunt dat sprake is van 'dubbelspel' en schending van het benodigde vertrouwen.

Kan de universiteit nu zomaar de stekker eruit trekken?

Het is vaste jurisprudentie dat partijen, door in onderhandeling te treden over het sluiten van een overeenkomst, tot elkaar in een bijzondere, door de goede trouw beheerste rechtsverhouding komen te staan. Dit brengt mee dat partijen hun gedrag mede moeten laten bepalen door de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij. Soms zijn de onderhandelingen in een zodanig stadium gekomen dat het afbreken van die onderhandelingen in strijd is met de goede trouw, omdat partijen over en weer mochten vertrouwen dat de onderhandelingen zouden resulteren in een contract. Het afbreken kan dan leiden tot een schadevergoedingsplicht. In deze zaak werd geoordeeld dat het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar was, en dat de universiteit schadeplichtig is.

Waaruit bestaat de schadeplicht van de universiteit?

Op grond van de wet is de rechter bij het bepalen van de schade bevoegd de schade te begroten of de schade te schatten indien deze niet nauwkeurig kan worden vastgesteld. Het Hof heeft in deze zaak de schade geschat, waarbij het Hof de gemaakte kosten in aanmerking heeft genomen alsmede een gemist rendement gedurende een beperkte periode. Volgens het Hof lag een vergoeding van gemiste rendementen over een periode van 30 jaar - de erfpachtduur - niet voor de hand. De Hoge Raad acht het oordeel van het Hof op dit laatste punt ontoereikend gemotiveerd en onbegrijpelijk. De Hoge Raad heeft het arrest dan ook vernietigd en de zaak verwezen naar het Hof ter verdere behandeling en beslissing. De universiteit kan alsnog geconfronteerd worden met een (nog) hogere schadevergoedingsclaim, maar in alle gevallen is het wel duidelijk dat schadevergoeding betaald moet worden als vergaande onderhandelingen abrupt worden beëindigd.

Advies: eventuele claims kunnen voorkomen worden bijvoorbeeld door het gebruik van voorbehouden. Het vroegtijdig inschakelen van een advocaat is dus raadzaam.

Zwolle

Gespecialiseerde advocaten in ondernemingsrecht, familierecht, arbeidsrecht, letselschade, echtscheiding, erfrecht, huurrecht, vastgoed en contractenrecht.

Burgemeester van Roijensingel 1
8011 CS Zwolle

Meppel

Gespecialiseerde advocaten in familierecht, arbeidsrecht, letselschade, erfrecht, ondernemingsrecht, insolventie en huurrecht.

Parallelweg 1 a
7941 HH Meppel

Over ons

Kwaliteit en passie voor het vak staan bij ons centraal, naast directe toepasbaarheid van onze adviezen. 

Juridisch advies vraagt om een persoonlijke aanpak. Korte lijnen, betrokkenheid, 100% aandacht voor uw zaak.

 

Arslan & Ter Wee advocaten: gespecialiseerd én veelzijdig.